Trennung, gemeinsames Haus

  • Hallo Zusammen,


    ich hoffe hier kann mir eventuell jemand helfen, im Internet werde ich nicht so richtig fündig.

    Ich habe folgendes verzwicktes Problem. Mein Ex-Partner und ich haben uns vor ca. 4 Jahren getrennt. Er ist ausgezogen. Vor 6 Jahren haben wir ein Haus gekauft. Wir stehen beide im Grundbuch und beide im Kredit. Seit der Trennung ist allerdings nichts so richtig geklärt und ich weiß nicht was ich überhaupt für Rechte habe wenn es darum geht, dass er aus dem Grundbuch raus muß. Ich komme für alle Kosten, inkl. Kredit seit der Trennung alleine auf. Habe durch 2 weitere Wohnungen in dem Haus auch Mieteinnahmen. Die Steuerklärung läuft zusammen, wobei er zu 87% veranschlagt ist und ich wegen Vorteil der Nutzung zu 17%. Ich zahle sonst keine Miete oder ähnliches an ihn. Wir haben das Haus recht günstig erworben und ich habe in den letzten 4 Jahren auch investiert. So gehe ich davon aus, dass der Verkehrswert nun deutlich höher ist. Ist es wirklich so dass ich ihm die Hälfte des Verkehrswertes auszahlen muss, wenn er aus dem Grundbuch ausgetragen wird? Wird irgendwo berücksichtigt das seinerseits kein Geld mehr geflossen ist und die Investitionen erst nach Trennung gemacht wurden? Ich lese das leider so im Internet und frage mich ob ich das Haus im schlimmsten Fall dann ggf. aufgeben muss. Achso, wir waren nicht verheiratet und ich wohne mit unserem gemeinsamen Kind im Haus. Ich wäre sehr dankbar wenn jemand Licht ins Dunkel bringen könnte.

    Vielen Dank schon vorab für die Hilfe.


    LG

    Sunny

  • Hi,


    in so Fällen rächt sich immer das Weiterlaufenlassen ohne Regelungen. Hier mal ein ganz grober Überblick: ihm gehört die Hälfte des Hauses. Er könnte einen Anspruch auf hälftige Mieteinnahmen + Nutzungsentschädigung für den Teil verlangen, den du bewohnst (auch hälftig, klar). Umgekehrt müsste er sich aber an den Kreditabtrag beteiligen. Die Investitionen lasse ich jetzt mal außen vor, weil die ja wohl ohne Abstimmung erfolgt sind.


    Ein einfaches "aus dem Grundbuch austragen," das gibt es nicht. Wie soll das denn funktionieren? Was ist insoweit deine Vorstellung?


    Herzlichst


    TK

  • Hallo timekeeper,

    vielen Dank für deine Antwort.

    Also es ist so dass wir uns noch gut verstehen, auch über die Investitionen wusste er Bescheid. Es war eben lange ungeklärt ob die Trennung nur auf Zeit erfolgt oder gänzlich. Zwischendrin hatten wir mal davon geredet das er mir das Haus quasi überschreibt und eine Summe X dafür bekommt. Aber so richtig will er nach wie vor da nicht ran. Meine Angst ist eben dass ich hier jetzt Jahre investierte, der Verkehrswert steigt und die Zukunft seine Meinung vielleicht ändert und er dann die Hälfte vom Verkehrswert haben möchte, obwohl er letztlich seit Auszug weder investiert hat, noch in den Kredit eingezahlt hat. Er bekommt keine Beteiligung an den Mieteinnahmen, beteiligt sich aber dafür auch an keinen Kosten. Das einzige was er bekommt, sind die 87% an der jährlichen Steuerrückzahlung. Eigentlich möchte ich wissen ob ich diesbezüglich im schlimmsten Fall, überhaupt Rechte habe oder ob ich bei Auszahlung dann den halben Verkehrswert zahlen muss.


    LG

    Sunny

  • Hi,


    ein Anspruch von dir besteht nicht. Letztlich habt ihr euch für ein Modell gemeinsam entschieden (Verzicht auf Mieteinnahmen + Nutzungsentschädigung seinerseits, Abzahlung der Kredite deinerseits). Und damit sind wir am Ende der Fahnenstange angekommen. Wenn sich da was ändern soll, dann muss man eben eine neue Lösung finden. Im Notfall bleibt da dann nur die Zwangs/Auseinandersetzungsversteigerung.


    Herzlichst


    TK

  • Hallo Sunny,


    wie ist es möglich, das ihr als unverheiratetes Paar eine gemeinsame Steuererklärung macht?

    Deine Lebenskonzeption birgt extreme Risiken, du solltest einen Fachanwalt hinzuziehen.

    Wenn ihr zu gleichen Teilen im Grundbuch steht, habt ihr beide gleiche Rechte und Pflichten (siehe #2).

    Eine Änderung im Grundbuch, welches durch ein Bankredit belastet ist, bedarf auch der Zustimmung der finanzierenden Bank.

    Die Auseinandersetzung kann ja vertraglich geklärt werden. Ein einfaches Modell wäre, Verkehrswert abzüglich Verbindlichkeiten geteilt durch zwei.

    Es besteht auch noch die Möglichkeit, des er sich ein Wohnrecht (für eine Wohnung) im Grundbuch eintragen lässt.

    Du solltest da jetzt mal Ordnung in die Sache bringen.


    Noch ein Hinweis, was die steuerliche Seite angeht.

    Du schreibst von einer Steuerrückzahlung. Ich gehe davon aus, das es sich hier um Verluste aus VuV handelt.

    Dann ist der Bescheid bestimmt nur vorläufig ergangen.

    Hast du einen Steuerberater?



    VG frase

  • Hallo Frase,


    Ich hatte mich da vielleicht falsch ausgedrückt. Die Steuererklärung für das Haus läuft über das Steuerbüro und da das Haus beiden gehört, läuft die Aufteilung zu 83% für ihn und 17% für mich. Es kam in den letzten Jahren immer zu Rückzahlungen da die Ausgaben die Einnahmen überstiegen. Ich werde mir auf jedenfall nochmal einen Beratungstermin machen. Ja die Konstellation ist äußerst ungünstig. Ich hab eben bisl Angst, dass es, wenn es hart auf hart kommt und keine außergerichtliche Einigung erzielt wird, ich hier deutlich den kürzeren ziehe. Wir haben das Haus in einer günstigen Zeit gekauft und es war sehr günstig. Ich schätze der Verkehrswert ist jetzt wahrscheinlich fast doppelt so hoch. Ich würde so zu sagen Sack und Perücke einbüßen und könnte mir eine Auszahlung wohl dann nicht leisten m :-(.

  • Ohje, ich bin leider nicht so bewandert. Was genau ist eine Eigentümergemeinschaft? Wir sind beim Kredit quasi eine GbR.


    Klar, ich hab die Mieteinnahmen. Davon wird der Kredit im Moment 1 zu 1 gedeckelt. Müsste ich ihn auszahlen und der Verkehrswert wäre deutlich höher, dann käme dort ja noch ein neuer Kredit hinzu. Ich bin allerdings auch alleinerziehend, habe zwar einen guten Job aber man weiß ja nicht was die Zukunft bringt und von daher bilden sich dann natürlich auch Zukunftsängste aus. Bei der Ermittlung der Auszahlung wird der Kredit dann aber in Höhe der offenen Forderungen noch vom Verkehrswert abgezogen, oder?

  • Hi,


    du wohnst also "gratis" da. Ich sehe damit auch nicht ansatzweise einen Punkt, der dazu führen würde, dich im Gegensatz zu dem Miteigentümer zu bevorzugen. Es läuft im Fall der Fälle letztlich auf eine 50%ige Regulierung hinaus. Die Investionen zahlt er mit ab, Lebensrisiken spielen hier nicht rein. Vielleicht wäre es auch sinnvoll, es so zu belassen, wie es ist, und die eigene ersparte Miete für den Fall der Fälle zurückzulegen?


    Herzlichst


    TK

  • Hallo Sunny,


    ich bekräftige nochmal meine Empfehlung sich einem Fachmann zu suchen.

    Zumindestens mal beim Steuerbüro nachfragen.

    Es müsste also einen Gesellschaftervertrag geben, in dem z.B. die Aufteilung 17 zu 83 geregelt wurde.

    Das ist eigentlich eine ganz sinnvolle Lösung, denn durch Anpassung des Gesellschaftervertrages kann one Änderung im Grundbuch eine Verteilung der Anteile neu geregelt werden. Das spart Kosten.

    Bei der Ermittlung der Auszahlung wird der Kredit dann aber in Höhe der offenen Forderungen noch vom Verkehrswert abgezogen, oder?

    So ist es eigentlich üblich.


    VG frase

  • Hallo Sunny!1!,


    vielleicht bist du gar nicht "benachteiligst ".


    Rechne mal:


    Was würde ein vergleichbares Haus für dich an Miete kosten ( ohne die vermieteten Zimmer) ? Was sparst du an Miete?


    Wie hoch sind die Mieteinnahmen der vermieteten Zimmer?


    Wie hoch ist der monatliche Kreditbetrag ?


    Und was muss er an Miete für seine gemietet Wohnung zahlen?


    Und bedenke;er trägt auch noch das Kreditausfallrisiko mit.


    edy

    Eine freundliche Begrüßung bei jedem Beitrag, ist eine Werschätzung gegenüber den Antwortgebern
    z.B. "Hallo"
    das ist ein Laienforum, die Antworten sind nicht rechtsverbindlich.

    Einmal editiert, zuletzt von edy ()

  • Hallo in die Runde,


    es geht ihr nicht um die Tatsache, das dieses Modell nicht läuft, sondern um die mögliche Auflösung.

    Vermutlich ist Sunny nicht klar, das dieses Modell insgesamt eine GbR ist.

    Damit steht also auch die GbR im Grundbuch.

    Es müsste also die GbR aufgelöst werden.

    Natürlich kann man auch den Gesellschaftervertrag anpassen.

    Dazu würde ich immer einen Fachmann beauftragen und natürlich zuerst mit dem anderen Partner nach einer Lösung suchen.


    VG frase

  • Vielen lieben Dank für eure Mühen und tollen Antworten :). Also wie schon geschrieben, kenne ich mich rein rechtlich wirklich nicht aus. Es ist auch nicht so das ich denke dass ich im Moment im Nachteil bin. Ich habe eher Bammel dass sich die Geschichte noch ewig zieht oder ich auf komplette Konfrontation muss (was ich aber eigentlich gar nicht möchte).

    Die Investitionen trägt er allerdings nicht mit oder hab ich das falsch verstanden? Investitionen laufen ebenfalls auf mich alleine. Es geht mir wohl eher um die "Angst" dass ich den Wert der Immobilie jetzt noch weiter alleine steigere und wir keine gemeinsame Lösung finden und es irgendwann dann doch mal blöd auseinander geht (kann ja viel passieren) und es dann eben zur Trennung der Immobilie bzw. Auszahlung kommt und ich es mir am Ende nicht leisten könnte, da ich mein Geld ja über die Jahre hier rein investiert hab.


    Irgendwie tu ich mich schwer das zu erklären. Eventuell bin ich auch zu emotional und absolut kein Typ der Streß ab kann oder andere Menschen verletzen möchte. Mir ist schon bewusst dass er hier ja auch Opfer gebracht hat.


    Noch etwas zur Erklärung, also eine GbR sind wir aber mir hatte mal ein Hausverwalter/Immobilienbesitzer gesagt das der Kredit mit dem Haus an sich nichts zu tun hat und man das getrennt betrachten müsste. Mein ex hat natürlich ein gewisses Risiko bzgl des Kredites. Er hat allerdings nach Trennung auch 2 Mietobjekte gekauft auf die deutlich höhere Kredite laufen.

    Das funktioniert natürlich reibungslos solange die Mieter da sind aber was wenn er irgendwann in Schwierigkeiten gerät? Dann ist eben sein Teil des Hauses mit dran... auch so ne Sache die mir Bauchschmerzen bereitet.

  • Frase, die Aufsplittung der Steuer zu 83/17 kam automatisch, nach Auszug von ihm, vom Steuerbüro. Auf Nachfrage von mir, habe ich nur die Antwort bekommen dass dies so gesetzlich geregelt ist und das eben damit zusammen hängt, dass ich den Wohnvorteil habe. Ich dachte also bisher das wäre ein regulärer Prozentsatz der nach einer Formel x bzgl. der Wohnfläche berechnet wird.

  • Hallo Sunny,


    ich hole mal etwas weiter aus.

    Du machst dir Gedanken, das ist auch richtig.

    Zur GbR, es handelt sich bei dir vermutlich um eine Lebenspartner-GbR, diese steht dann auch im Grundbuch.

    Weiterhin müsstest du eigentlich auch mit deinem Partner einen Gesellschaftervertrag geschlossen haben.

    So, ein Partner ist aus dem Haus ausgezogen, damit verschieben sich auch die Gesellschafteranteile.

    Ob das so automatisch geht, hängt eben vom Vertrag ab.

    Für den Kredit spielt das erstmal keine Rolle, denn im Grundbuch wird nichts geändert.

    Will oder muss nun ein Gesellschafter die GbR verlassen, gibt es entweder einen Ersatz/Neuen-Gesellschafter, der sich in die GbR einkauft oder er verkauft seine Anteile intern an einen anderen Gesellschafter.

    In deiner Konstellation wäre also der Verkauf der Gesellschafteranteile für beide Partner denkbar.

    Du würdest gerne das Mietshaus alleine behalten.

    Dazu müsstest du den Anteil des Partners kaufen.

    Damit erlischt die GbR und es muss eine Grundbuchänderung mit allen Konsequenzen erfolgen.

    Dir sollte klar sein, das die finanzierende Bank nun einen höheren Risikoaufschlag für eine Weiterfinanzierung verlangen wird.

    Das hängt natürlich auch von deiner Bonität und deiner Lebenssituation ab.

    Als Alleinverdiener ohne Partner oder Bürgen sieht die Sache für die Bank nochmal risikobehafteter aus.


    Betrachte die Sache mal als gemeinsame Firma.

    Er ist nur noch stiller Teilhaber und bekommt eine jährliche Ausschüttung.

    Die Firma wächst und ist gesund, also ein erfolgreiches Unternehmen.

    Natürlich gehört dir die Firma nur zur Hälfte, auch diese Hälfte wächst und vergrößert aber auch deinen Gewinnanteil.

    Das funktioniert natürlich reibungslos solange die Mieter da sind aber was wenn er irgendwann in Schwierigkeiten gerät? Dann ist eben sein Teil des Hauses mit dran... auch so ne Sache die mir Bauchschmerzen bereitet.

    Das Risiko ist ja für beide gleich und mal ganz ehrlich, wenn er diese Kredite erhält, haben die Immos auch einen Gegenwert.


    Ich schreibe es nochmal, bitte lass dich von einem Fachanwalt beraten.

    Er kann die Vertagsdokumente richtig beurteilen und wird dich über deine Möglichkeiten aufklären.


    VG frase